La ripresa del settore degli affitti brevi e il fenomeno della speranza nelle locazioni tradizionali: pro e contro delle diverse opzioni a disposizione dei proprietari

Nei giorni 14-15-16 ottobre scorsi, in occasione del TTG di Rimini, unico evento dedicato al turismo in programma in questi mesi, CleanBnB ha esposto alcune importanti considerazioni sui trend e le prospettive della ripresa post Covid e sul perchè gli appartamenti in gestione professionale sono la chiave di svolta per il rilancio del comparto turistico.

L’estate appena trascorsa è stata davvero sorprendente per il settore degli affitti brevi.

Dopo il lockdown e una lenta ripresa che ha interessato i mesi di maggio e giugno con un incremento dei flussi dovuto soprattutto a chi ha iniziato a spostarsi per lavoro, i mesi di luglio e agosto hanno fatto registrare più o meno gli stessi numeri dello scorso anno.

Gli italiani si sono spostati quasi esclusivamente sul territorio nazionale, prediligendo mete poste entro i 500 km dalla propria residenza, ciò ha determinato una quasi totale compensazione delle perdite dovute al calo del turismo estero.

I soggiorni in appartamento, per loro natura più flessibili e sicuri, sono riusciti ad arginare il momento di crisi e ciò ha consentito di tenere anche le tariffe ai livelli degli scorsi anni e in alcuni casi anche leggermente superiori a quelle precedenti.

Il turismo degli italiani in Italia ha innescato un meccanismo virtuoso che si ripercuoterà sicuramente nei prossimi anni trainando anche il settore degli affitti di breve durata.

La riscoperta dei territori italiani ha generato il desiderio di ritornare a viaggiare nel proprio Paese, così come i soggiorni in appartamento hanno intercettato anche una nuova clientela che si è detta soddisfatta di una modalità di soggiorno sentita come maggiormente sicura.

Nonostante la buona tenuta del mercato il settore turistico sente ancora forte la pressione di una situazione che non si è completamente stabilizzata.

Come in ogni momento di transizione o cambiamento non tutti gli operatori del mercato hanno mostrato resilienza.

Alcuni proprietari di affitti brevi disorientati dal momento, stanno tentando la strada degli affitti tradizionali, cancellando gli immobili dai portali di home sharing per porli in locazioni di medio o lungo termine.

Ciò sta avvenendo soprattutto con riguardo a particolari tipologie di immobili.

Case grandi e periferiche per esempio, dove il flusso turistico al momento è senz’altro in calo e il minor pregio dell’immobile non reca le medesime preoccupazioni in termini di conservazione e manutenzione dello stesso da parte degli inquilini, rispetto ad immobili di pregio posti nei centri storici delle grandi città.

I proprietari che optano per la locazione hanno a disposizione diverse tipologie di contratto.

Ci siamo chiesti quale sia attualmente la strada più indicata per il delicato momento storico che stiamo vivendo e abbiamo riflettuto sugli attuali pro e contro delle diverse opzioni.

Ma cambiare tipologia contrattuale possa davvero essere una risposta all’emergenza?

Facciamo un breve riepilogo sulle varie forme di locazione per aiutare i proprietari a dirimersi nell’universo delle possibili soluzioni anticrisi.

• Gli affitti a breve termine vanno da 1 a 29 notti e sono le cosiddette locazioni turistiche. Gli alloggi destinati a Airbnb hanno conosciuto un vero e proprio boom negli ultimi anni. Il blocco delle attività economiche durante il lockdown ha determinato uno stallo temporaneo dei mercati che hanno comunque goduto di una inattesa ripresa estiva. Attualmente il settore vive un periodo di bassa stagione, dovuto alla riapertura delle scuole e la ripresa delle attività economiche. Le modalità di soggiorno da privati godono però oggi più che mai di grande fiducia, per il clima di comfort e privacy che trasferiscono sugli ospiti, le rassicurazioni in ordine alla sanificazione degli ambienti e la massima flessibilità nelle cancellazioni attuata dai maggiori operatori del settore.Le soluzioni a medio termine, possono arrivare fino a 18 mesi e sono generalmente quelle richieste da studenti e lavoratori fuori sede. In questo momento sono forse le tipologie più in crisi, gli alloggi studenteschi vuoti sarebbero difatti aumentati del 290%. Gli studenti attraverso i propri organi rappresentativi hanno chiesto al Ministero dell’Università un sostegno economico per far fronte agli affitti, e sono molti coloro che hanno optato per far rientro presso la propria residenza, agevolati anche dalla didattica a distanza.

• Locazioni a canone libero i cosiddetti 4 + 4. Sono quelle in cui le parti sono libere di determinare autonomamente il canone. Hanno una durata minima di 4 anni, ma alla prima scadenza si rinnovano obbligatoriamente per altri 4 anni; la prospettiva di questo settore è molto difficile da valutare. Durante la quarantena molte imprese in crisi hanno posto i lavoratori in cassa integrazione. Questo ha comportato una netta diminuzione del reddito familiare con risvolti negativi sulla solvibilità degli inquilini e un tasso di morosità salito dal 9 al 25%. Non tutti sono riusciti a pagare regolarmente l’affitto di casa e purtroppo le prospettive future non sono molto rosee. Quando le aziende potranno riprendere i licenziamenti, le difficoltà economiche che ne deriveranno accresceranno il rischio di morosità degli inquilini. È inoltre stata prorogata fino al 31 dicembre la sospensione delle procedure di sfratto.

• Locazioni a canone concordato (3+2). Godono del vantaggio di “immobilizzare” la proprietà per un periodo ridotto rispetto alle locazioni analizzate al punto precedente, ma i canoni fissati dalla legge sono inferiori a quelli di mercato. Il pericolo morosità resta alto anche per gli affitti agevolati e la durata contrattuale esclude comunque che si possa rientrare in possesso dell’immobile prima dei 7 anni oltre l’eventuale tempistica della procedura di sfratto per finita locazione. Inoltre molti inquilini negli ultimi tempi hanno richiesto ai proprietari una rinegoziazione dei canoni al ribasso, tanto da spingere l’Agenzia delle Entrate a predisporre un apposito modello online di comunicazione dei nuovi canoni.

Affittare casa è dunque possibile, ma diventa rischioso e anche meno redditizio che un tempo.

Viviamo senza dubbio tempi difficili il turismo ha subito il grave contraccolpo della pandemia da Covid-19, come altri settori dell’economia nazionale.

Noi di CleanBnB in questo clima di incertezza abbiamo registrato un aumento del numero di immobili in gestione e riteniamo dunque che ogni situazione vada valutata a sé.

Attualmente bisogna considerare le diverse peculiarità di ciascun mercato, inteso come ambito territoriale. Non bisogna pensare che quanto avviene a Milano, con offerta affitti brevi esuberante, sia uguale anche altrove.
Nel clima di incertezza vincono le soluzioni che permettono di monetizzare anche solo ai fini di coprire parte delle spese sostenute per l’investimento, senza vincolarsi a forme contrattuali svantaggiose di lungo periodo.

Le case di cui disponiamo sono arredate, curate nei dettagli, collocate nei centri storici delle città d’arte o in particolari località di rilievo turistico. Destiniamo da sempre la nostra professionalità alla gestione di immobili che siano dotati di una vera e propria vocazione ad essere alloggi turistici.

Abbiamo posto sul mercato alloggi dotati di ogni comfort e di grande impatto estetico.

Riteniamo che difficilmente i proprietari più lungimiranti ricorreranno ad altre tipologie contrattuali.

Non facciamo riferimento esclusivamente al rischio correlato al fenomeno morosità ma anche alla perdita di valore che investirebbe l’appartamento e i relativi arredi al termine di una locazione lunga.

Il fenomeno positivo rilevato quest’estate ci ha consentito di ben sperare anche per il futuro prossimo. I soggiorni da privati rientrano nel novero di un turismo vissuto in libertà, senza eccessivi vincoli e sicuro, e sono quindi destinati a un nuovo boom.

Le case vacanza gestite professionalmente, hanno saputo rispondere alle rinnovate esigenze degli ospiti.
Le sanificazione accurate, la maggiore attenzione alle esigenze di pulizia e igiene, il maggior spazio a disposizione, i self check-in e le cancellazioni flessibili hanno reso gli affitti brevi la tipologia di alloggio turistico che si è saputa adattare meglio ai bisogni connessi al delicato momento storico.