Turismo e affitti brevi in Italia: sfide, opportunità e impatto delle Olimpiadi e delle normative ai microfoni di Class CNBC – Milano Finanza

Il Presidente di CleanBnB Francesco Zorgno ai microfoni di Class CNBC analizza in dettaglio lo stato attuale del turismo italiano, con particolare attenzione al settore degli affitti brevi.

Attraverso dati aggiornati sui primi nove mesi del 2025, si evidenziano le dinamiche della domanda turistica, la crescente richiesta di qualità e professionalità negli immobili offerti e le trasformazioni imposte dal mercato.

Il confronto si estende alle implicazioni delle Olimpiadi Invernali di Milano Cortina e ai recenti cambiamenti normativi, incluse le criticità legate all’aumento dell’imposta di soggiorno e alle ipotesi di modifiche fiscali per i proprietari degli immobili.

L’intervista si conclude con una riflessione sull’impatto di tali fattori sul consolidamento del settore e sulle prospettive future di CleanBnB nel contesto normativo e di mercato.

Ecco il testo integrale dell’intervista

Buongiorno a tutti i telespettatori di Class CNBC e benvenuti all’interno dello spazio dedicato al segmento Growth di Borsa Italiana Euronext.

Quest’oggi è un gradito ritorno: è una vita che non ci vediamo con Francesco Zorgno, CleanBnB.

Zorgno, mai più, è passato troppo tempo. Lei è la mia cartina al tornasole del turismo in Italia e non solo.

Però oggi, Zorgno, la voglio stuzzicare un po’ sulle Olimpiadi e poi sulle novità normative, che sono importanti, sia a livello nazionale che per Milano in particolare.

Prima però diamo un’occhiata ai nove mesi: lei è una delle poche società che dà qualche indicazione nei nove mesi:

3.055 appartamenti gestiti in tutta Italia al 30-09-2025,  +4%; poi abbiamo 105.000, quasi 106.000 soggiorni gestiti nei primi 9 mesi del 2025, +10%; 41,23 milioni di euro di gross booking incassati nei primi 9 mesi; poi 42.970 soggiorni gestiti nel terzo trimestre, che teoricamente dovrebbe essere un periodo di bassa stagionalità. 18,04 milioni di euro incassati nel terzo trimestre del 2025.

Allora, cominciamo da qua:

Come sta andando in Italia il turismo, Zorgno?

Allora, i numeri sono chiari. Siamo a novembre, quindi abbiamo una buona statistica della parte primaverile e soprattutto del periodo estivo dell’anno, che sono quelli con i maggiori flussi turistici.

Quindi i giochi sono sostanzialmente fatti.

Visitatori in crescita, un netto aumento dei viaggiatori stranieri in Italia.

Parliamo dell’8-9% come stima media rispetto allo scorso anno: quindi sempre più domanda, sempre più richiesta di posti dove soggiornare.

Invece, è in calo — cresce ma meno del previsto — il numero dei viaggiatori italiani, che potenzialmente quest’anno sono rimasti un po’ più a casa.

Non parliamo di chi viaggia per lavoro, quello è un trend sempre crescente, ma di chi viaggia nei mesi estivi per svago e vacanza.

Comunque: più stranieri, un po’ meno italiani. Un fattore interessante è che gli stranieri sono mediamente altospendenti: sono ospiti disponibili a spendere di più, ma anche molto più esigenti dal punto di vista delle aspettative, anche in termini di soggiorno.

Se vogliamo, sono un po’ mancati gli americani, complice anche un cambio non esattamente favorevole per il viaggiatore statunitense che viene in Europa.

Però il calo è stato ben compensato da viaggiatori di altri Paesi. Certo, è un periodo di grande instabilità geopolitica — purtroppo consolidata negli anni — quindi di fatto siamo abituati a convivere con questa situazione.

Il turismo in Italia gode di un grande traino: la domanda è in crescita e questa è la vera e importante notizia, che riguarda anche e soprattutto il settore di CleanBnB.

Come stanno andando i margini, Zorgno?

Questi li vedremo a fine anno. Siamo in linea con il piano industriale. Abbiamo presentato una semestrale: facciamo parlare i numeri. Non nascondiamo che è un anno molto sfidante: il 2025 è forse l’anno più sfidante di sempre.

Addirittura? Ma più del Covid?

Sì, perché durante la pandemia avevamo un’ottima scusa. Ora parla il mercato. Abbiamo un anno in cui, sebbene la domanda sia in crescita, l’offerta di ricettività turistica ed extralberghiera non cresce: anzi, cala.

L’offerta generale di appartamenti in Italia nei primi nove mesi dell’anno è diminuita. Rispetto a un anno fa, ci sono circa il 3-4% in meno di immobili online.

Perché cresce la domanda e diminuisce l’offerta?

Perché non si incontrano. L’offerta di immobili mediamente presenti online non soddisfa le esigenze dei viaggiatori.

Il turista — soprattutto quello straniero — è più esigente, altospendente, e non scende a compromessi. Se non trova ciò che vuole, non è che paga meno: semplicemente non va in quell’appartamento.

In Italia, a fine ottobre, abbiamo circa 500 mila immobili online, ben censiti con il CIN. Ma quelli che realmente lavorano almeno due mesi all’anno — proprio il minimo sindacale — sono forse due terzi.

Gli immobili restano vuoti perché non sono in linea con le aspettative.

Non si tratta solo di immobili belli o brutti: si tratta di gestione.

Il turista si aspetta una gestione professionale: un proprietario preparato, con strumenti adeguati, o un gestore come CleanBnB, in grado di seguire l’ospite dal momento della prenotazione fino al soggiorno.

Non parliamo solo di pulizie: parliamo di un’esperienza gestita con standard ricettivi elevati.

E questo manca in gran parte dell’offerta extralberghiera italiana: soluzioni improvvisate, proprietari senza tempo, competenze o strumenti.

Ci vuole parlare delle key lock box?

Le keybox: ricordiamolo, sono scatolette con combinazione dove inserire la chiave. Possono essere un ottimo metodo, se ben usate: sempre in area privata, mai in area pubblica, e nel rispetto dei regolamenti condominiali.

Ma il problema non è “dove prendo le chiavi?”. Il problema è:
“Esiste un contatto efficiente, telefonico o online, già prima dell’arrivo?”

Il contatto umano non è più alla consegna chiavi, ma al momento della prenotazione. È lì che ci si gioca il consenso dell’ospite: se non trova quello che cerca, semplicemente non prenota.

Il settore dell’offerta in appartamento si sta consolidando: in alcune città si riduce — anche a Milano, con un -4% rispetto a un anno fa — perché l’offerta sta migliorando.

Escono dal mercato moltissimi immobili non gestiti professionalmente; ne entrano altri, gestiti in modo professionale. Il saldo è leggermente negativo, ma il ricambio è molto più grande di quanto non dica il saldo.

Nel 2026 avremo un settore più piccolo come offerta, ma molto più qualificato e capace di generare un maggior flusso d’affari.

È un settore che non è per tutti: servono competenze e capacità. O si lavora con determinati standard o è meglio non provarci.

Olimpiadi invernali: come sta andando, Zorgno?

Anzitutto il fenomeno olimpico è una grandissima opportunità per Milano e per l’Italia, ma circoscritta.

Non va confuso con il Giubileo 2025 né con l’Expo di dieci anni fa.

È un momento importante, e l’offerta turistica milanese — ma anche veneta e lombarda — si farà trovare pronta.

Però non comporterà una grande alterazione del mercato. Non stiamo vedendo la corsa al “metto l’immobile online” che si è verificata, ad esempio, a Roma per il Giubileo.

A che costo, Zorgno? Con la tassa di soggiorno aumentata a 10 euro?

Si tratta di un fatto profondamente negativo, un grave errore. L’imposta di soggiorno è stata aumentata per tutto il comparto, hotel compresi.

Gli appartamenti, in particolare, sono stati equiparati agli hotel 5 stelle: una cosa che fa sorridere, e che preferisco non commentare.

Se l’ospite deve pagare 9,50 € a testa per notte per dormire in appartamento, semplicemente non verrà a Milano.

Andrà altrove: il risultato sarà un crollo delle presenze a Milano.

Il gettito previsto non ci sarà, perché avremo meno flussi.

Se una famiglia di 4 persone soggiorna una settimana, il costo diventa importante.

La soluzione migliore sarebbe ridurre l’imposta, agevolare i gruppi numerosi, prevedere esenzioni per chi viene per le Olimpiadi. Questo aumenterebbe i flussi, non li ridurrebbe.

La norma vale per tutto il 2026: l’amministrazione ha detto che dopo il trimestre olimpico rivaluterà, ma a quel punto sarà tardi.

È una scelta sbagliata, dettata da una cattiva conoscenza del mercato, e impatta anche sulle prenotazioni già effettuate.

L’imposta può essere uno strumento utile, ma va usata con attenzione.

Non c’è solo l’imposta di soggiorno…

Infatti. La manovra finanziaria in discussione prevede l’ipotesi di aumentare la ritenuta d’acconto sul primo immobile, dal 21 al 26%. Un +5% secco.

Nulla è deciso: lo sapremo come sempre all’ultimo minuto. Ma non è questo che farà la differenza in una manovra da 18 miliardi.

Gli affitti brevi fanno notizia, ma rappresentano poco in termini di gettito.

Il settore si adatterà, come sempre. I grandi operatori — come CleanBnB — hanno già pronte strategie per ogni scenario.

Ciò che può preoccupare è l’effetto sui piccoli operatori e sui proprietari che gestiscono da soli: questo potrebbe accelerare il consolidamento, riducendo l’offerta.

Ma non possiamo dare la colpa solo alla normativa: è finita l’era del fai-da-te. Si compete solo se si è professionisti o se ci si affida a professionisti.

Siamo in chiusura: mi parla dell’andamento del titolo?

Siamo in una situazione sostanzialmente stabile. Le ultime settimane coincidono con la pubblicazione delle bozze della manovra: il tema si commenta da solo. È l’incertezza che crea instabilità, non la normativa in sé.

Quando la manovra sarà approvata e avremo comunicato le contromisure, tutto si stabilizzerà.

Si è pentito della quotazione in Borsa, Zorgno?

Assolutamente no.

La quotazione, lasciatemi dire queste ultime due parole, per CleanBnB è stata una grandissima operazione di crescita professionale, di consolidamento della nostra organizzazione, di introduzione di un robustissimo controllo di gestione, di trasparenza e di comunicazione.