Affitti brevi e condominio: le locazioni per breve periodo e i regolamenti condominiali

Avere delle regole precise per regolare la convivenza tra affitti brevi e condominio è fondamentale sia per i proprietari degli immobili, sia per chi abita nei condomini che ospitano appartamenti adibiti a locazioni brevi.

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza in questa modalità di affitto, strumento ormai fondamentale del settore turistico italiano e in costante crescita.

Affitti brevi e condominio: tutte le regole da rispettare

Avere a che fare con le locazioni brevi, quando si vive in un condominio con delle case vacanze, non è sempre facile.

Affittuari che vanno e vengono, flussi costanti di persone sconosciute che entrano ed escono dal palazzo non sono sempre ben viste dagli altri condomini. Ma quali sono le regole da seguire per questo tipo di affitti?

Fondamentale, in questo caso, ribadire quanto stabilito dalla Corte di Cassazione – con la sentenza 24707/2014 – riguardo affitti brevi e condominio: “affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d’uso residenziale dell’immobile”.

L’affitto breve resta quindi una forma di locazione, normata dal codice civile, e non può essere interpretata come uso commerciale.

La legge in vigore, d’altra parte, non specifica in che modo il condomino debba utilizzare la propria abitazione, anche se è noto che l’utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio, espressi dal regolamento del condominio stesso.

Proprio a questo proposito, sempre la Suprema Corte ha ribadito che “è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto l’attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini”.

L’unico limite agli affitti brevi nei condomini è quindi rappresentato da un divieto che deve essere espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio.

Sempre riguardo le locazioni brevi all’interno dei condomini, la Cassazione (sentenza 704/2015) ha stabilito che “neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini” e questo tipo di affitti brevi, ad uso transitorio stagionale, (sentenza n. 22711/2017) “non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo”.

Se l’affitto breve è una vera e proprio forma di locazione, a questo punto l’ospite si configura come conduttore, che resta responsabile dei suoi comportamenti nella casa in affitti brevi nel condominio.

La legge in questo caso parla molto chiaro: il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l’abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.

È responsabile anche nel caso in cui il godimento dell’unità immobiliare o delle parti comuni dell’edificio dia luogo a molestie o sia dannoso alla proprietà degli altri condòmini.

Le norme di comportamento degli inquilini degli affitti brevi nel condominio è quindi ancora una volta disciplinata dal regolamento del condominio stesso. La Corte di Cassazione, con la sentenza 15756/2001 ricorda che “il condominio può rivolgersi direttamente al conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore”.

E’ evidente che il comportamento degli ospiti è centrale nelle relazioni con gli altri condomini.

E’ sempre opportuno che gli ospiti siano preventivamente informati delle disposizioni del regolamento che li riguardano, a partire dalle fasce orarie di rispetto e dalle modalità di utilizzo delle areee comuni dell’immobile.

L’esperienza insegna che una adeguata informazione agli ospiti è buona regola per una corretta convivenza in condominio: in questo è centrale il ruolo dei property manager, che – nelle fasi di accoglienza dell’ospite – dovrebbero sempre dedicare tutto il tempo necessario a questo tipo di attività.

Un ultimo aspetto riguarda infine la normativa di Pubblica Sicurezza.

Il locatore deve, ai sensi dell’art. 109 del TULPS, acquisire obbligatoriamente i dati anagrafici degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità – come da modello redatto dal Ministero dell’Interno – e dopo averla fatta sottoscrivere dall’interessato deve trasmetterla alla Questura competente per territorio, conservando la ricevuta per cinque anni.

Una normativa che tutela innanzitutto la sicurezza condominiale, anche perché nulla vieta all’amministratore di condominio di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, anche quelli con contratto di locazione breve, per effettuare le necessarie verifiche.