Gestione affitti brevi: come difendersi dagli affittuari morosi
L’inquilino moroso mette paura, e a giusta ragione, considerati gli importanti costi di gestione di un’abitazione e le problematiche fiscali inerenti ai canoni non riscossi.
Le locazioni a lungo termine garantiscono al proprietario una casa affittata con continuità, ma non possono mai assicurare di non imbattersi in affittuari morosi.
Quando si considera moroso un inquilino?
Un affittuario diventa moroso quando non paga al proprietario il canone di affitto entro il tempo stabilito dal contratto.
La morosità è decretata e regolata dalla Legge n° 392 art. 5 del 07/1978.
Questa legge stabilisce che il mancato pagamento della quota di affitto in un tempo massimo di venti giorni dalla data prevista da contratto legittima il proprietario a chiedere al giudice la morosità del locatario.
Come proteggersi e tutelarsi dagli affittuari morosi?
Giocare d’anticipo è la prima risposta.
La garanzia della riscossione del canone di affitto dipende sostanzialmente da quanto il proprietario si è cautelato prima dell’ingresso in casa dell’affittuario.
Affidarsi ad esperti del settore per ricevere suggerimenti utili, aggiornati ed efficaci in caso di affittuari morosi è sempre una buona idea, se si vuole ridurre il rischio di morosità.
Come difendersi dagli affittuari morosi: 5 strumenti per tutelare il proprietario
Affittuari morosi: la stesura del contratto di locazione
Una stesura certosina del contratto di locazione è di certo la prima cosa da fare.
Il nostro suggerimento è che la scrittura del contratto sia sempre personalizzata e mai standard: ad ogni affittuario il suo contratto, a seconda del tipo di immobile e di persona che si ha davanti.
La prima voce cui prestare attenzione è la scelta tra il contratto a canone libero 4+4 o quello a canone concordato 3+2, che gode di un regime di tassazione agevolata.
L’opzione migliore va decisa caso per caso.
Il secondo aspetto di cui valutare l’inserimento è quello della clausola risolutiva espressa, che fa scattare lo scioglimento del contratto qualora il canone di affitto non venisse pagato.
Questa clausola è un’importante modifica alla legge sulle locazioni apportata dal Decreto Crescita del 2019.
Il plus per il locatore è la possibilità di non rivolgersi al tribunale ma inviare una semplice raccomandata dove comunica di avvalersi della clausola.
Il maggior vantaggio che proviene dall’inserimento e l’attuazione di questa clausola è che, da dopo la raccomandata, il proprietario non è più obbligato a versare le imposte sui canoni di affitto non percepiti.
La terza voce che è possibile inserire a contratto al momento della stipula è quella relativa al versamento di un deposito cauzionale, che non deve essere superiore alle tre mensilità.
Questo deposito può essere utilizzato dal locatore come garanzia di eventuali mensilità non ricevute a causa di una morosità.
Affittuari morosi: le polizze assicurative
Un’altra strategia da valutare per difendersi da eventuali affittuari morosi è la stipula di una polizza assicurativa.
Oltre alle mancate rate non versate da un inquilino, queste polizze talvolta coprono anche le spese di eventuali danni all’immobile e le spese legali derivanti da una procedura di sfratto.
Tendenzialmente, questo tipo di polizze ha durata annuale ma è possibile rinnovarle fino a scadenza contratto di locazione.
Affittuari morosi: prendere informazioni
Un altro modo per tutelarsi e conoscere meglio chi andrà ad occupare la nostra abitazione è l’informazione preventiva.
È possibile richiedere al futuro affittuario una copia di una busta paga o del 730 e della dichiarazione dei redditi prima della firma del contratto.
Procedere in questo modo consente di conoscere l’esatto adempimento delle obbligazioni dell’affittuario, e questo di certo può rilassare un locatario in merito a gestione e situazione economica dello stesso.
Affittuari morosi: la clausola penale
È possibile contrattualizzare anche la cosiddetta “clausola penale” che stabilisce la cifra che l’affittuario dovrà versare in caso di morosità: una sorta di risarcimento del danno valutato in modo forfettario e anticipato.
A contratto già firmato, invece, è prevista una sola forma di tutela: agire in giudizio.
Affittuari morosi: proteggersi affidandosi agli affitti brevi anziché agli affitti tradizionali
Prendere in considerazione di mettere a reddito un’abitazione in modalità di affitto breve e non a lungo termine.
La gestione degli affitti brevi è snella e variegata e riduce il rischio di morosità a zero, oltre a permettere di riprendere il controllo sull’immobile in tempi brevi, a seconda delle necessità personali.
Per esempio, con la gestione degli affitti brevi di CleanBnB ogni ospite effettua l’intero pagamento del soggiorno con carta di credito prima del check-in e, pertanto, il problema dell’eventuale morosità non sussiste di partenza.
