Affitti brevi: guida aggiornata alla normativa 2026

Questa breve e semplice guida affitti brevi diventa strumento essenziale per quanti vogliano diventare host e aprire un airbnb.

Cosa sono gli affitti brevi?

Il termine “affitti brevi” è usato correntemente per indicare tutte le forme di turismo in appartamento e di ricettività extra alberghiera, che sono basate sempre sulla locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore agli standard pluriennali.

La normativa (DL50/2017) definisce più precisamente le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Nel caso la durata sia superiore ai 30 giorni, non si parla più di locazioni brevi con due importanti conseguenze pratiche:

• Non è più possibile beneficiare del regime fiscale agevolato (cd “cedolare secca”)
• è prevista la registrazione dei contratti di locazione, come in tutti i casi di locazione tradizionale.

Attenzione: non tutti i contratti di locazione di breve durata possono essere ritenuti locazioni brevi ai sensi della disciplina vigente.

Affinché un contratto possa rientrare nella categoria degli affitti brevi:

• Deve essere stipulato da persone fisiche.
• La locazione deve avvenire per meri fini residenziali.
• Non deve configurarsi come attività d’impresa.
• Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati).
• Il contratto con lo stesso conduttore non deve superare i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno.

Sono escluse le locazioni per scopi commerciali, come l’affitto di locali a temporary store o di appartamenti ad aziende per i propri dipendenti.

Normativa di riferimento aggiornata 

L’attuale normativa di riferimento per gli affitti brevi è il Decreto Legge n.50/2017, integrato con le più recenti disposizioni previste dalla Legge di Bilancio 2024 e dal Decreto Legge n 145/2023 (Decreto Anticipi).

Queste normative hanno introdotto nuove regole fiscali e amministrative, tra cui:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligo per tutti gli affitti brevi di registrarsi presso la banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) e ottenere un codice identificativo univoco da esporre in ogni annuncio e presso l’immobile stesso.
• Sicurezza e antincendio: introduzione dell’obbligo di installazione di estintori e dispositivi di rilevazionedi gas per gli immobili destinati ad affitti brevi, con requisiti specifici a seconda della grandezza dell’unità locata.
• Limitazioni per le locazioni brevi multiple: un singolo proprietario può affittare fino a quattro unità immobiliari con regime di locazione breve; oltre tale limite, l’attività è considerata necessariamente imprenditoriale. Potrete approfondire in questo articolo tutte le novità del Decreto Anticipi

Affitti brevi: obblighi e adempimenti

Oltre alla registrazione alla BDSR e all’ottenimento del CIN, il locatore deve rispettare i seguenti obblighi:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, come chiarito passo dopo passo in questo articolo.
• Rispetto dei regolamenti comunali: alcuni Comuni italiani hanno introdotto limitazioni specifiche sugli affitti brevi, incluse le zone a regolamentazione speciale, oltre alle regole valide per tutti per esempio in termini di risparmio energetico e smaltimento rifiuti.
• Requisiti di sicurezza: installazione di estintori e cartelli informativi sulle procedure di emergenza, come stabilito dal Decreto Anticipi.
• Regolamenti di condominio: per esempio sulle ore di silenzio e l’uso degli spazi comuni.

Tassazione e regime fiscale 2026: cosa cambia per gli affitti brevi

La fiscalità è uno degli aspetti più rilevanti per chi possiede immobili destinati ad affitti brevi, sia per chi già gestisce case su piattaforme come Airbnb, sia per chi sta valutando di entrare in questo mercato.

Le novità introdotte a partire dal 2026 confermano alcune regole consolidate, ma introducono anche cambiamenti significativi che ogni proprietario deve conoscere per evitare sanzioni e ottimizzare il reddito.

Cedolare secca confermata per il primo e secondo immobile

Per chi affitta in regime di locazione breve un solo immobile con contratto breve resta confermata la possibilità di optare per la cedolare secca al 21%, un regime fiscale semplificato che sostituisce IRPEF, addizionali comunali e regionali.

Tale aliquota resta pari al 26% per il secondo immobile che venga eventualmente destinato ad affitto breve, con facoltà per il locatore di decidere quale immobile indicare come primo (aliquota 21%) e quale come secondo (aliquota 26%) in sede di dichiarazione.

Cosa significa in pratica per il proprietario?

• Nessuna necessità operare in Partita IVA per destinare fino a due immobili in locazione breve.
• Tassazione fissa e trasparente sul reddito dell’immobile, senza calcoli complessi.
• Ritenuta d’imposta obbligatoria (in misura pari al 21%) per tutti gli immobili destinati a locazione breve per chi opera tramite intermediario (piattaforma OTA o gestore/property manager).

Nuove regole per chi affitta più di due immobili

Una delle novità più importanti del 2026 riguarda chi è titolare di più di due immobili destinati ad affitti brevi.

In questo caso, l’attività viene considerata di natura imprenditoriale, e scatta l’obbligo di operare tramite una Partita IVA.

Fino al 2025, il presupposto di attività imprenditoriale scattava sopo dopo il quarto immobile destinato a locazione breve; dal 2026, tale presupposto scatta se gli immobili sono più di due:

Chi destina 3 o più immobili ad affitti brevi esercita quindi per legge l’attività in forma imprenditoriale.

Implicazioni principali:

• Operare tramite Partita IVA: necessaria per regolarizzare la propria attività, con necessità di emettere fattura a ciascun ospite. A tale proposito, ricordiamo che nel 2025 sono stati introdotti i nuovi codici ATECO per l’attività..
• Regime fiscale: possibilità di aderire al regime forfettario (con aliquota agevolata del 15% o 5% per nuove attività), se si rispettano i requisiti di ricavi e costi stabiliti dalla legge.
• Obblighi contabili: anche se il forfettario semplifica la contabilità, sarà necessario registrare entrate e spese e conservare documentazione fiscale, oltre che fatturare i soggiorni a ciascun ospite
• Deduzione dei costi: nel caso non si aderisca al regime forfettario, manutenzione, pulizie professionali, commissioni piattaforme, assicurazioni e servizi di gestione professionale diventano deducibili, riducendo il carico fiscale effettivo.

In pratica: chi gestisce 3 o più immobili deve operare come un vero e proprio imprenditore nel settore degli affitti brevi.

Tassazione attraverso le piattaforme digitali

Dal 2025, la trasparenza fiscale viene ulteriormente rafforzata: Airbnb, Booking e le principali piattaforme trattengono una ritenuta alla fonte su alcune transazioni e trasmettono i dati all’Agenzia delle Entrate.

Cosa cambia per il proprietario:

• Meno rischi di omissione fiscale: parte dell’imposta è già trattenuta e versata direttamente dalla piattaforma.
• Maggiore tracciabilità: i redditi vengono comunicati in automatico, rendendo più difficile dichiarare importi diversi da quelli effettivamente percepiti.
• Necessità di attenzione: è fondamentale verificare che i dati comunicati dalla piattaforma coincidano con quanto dichiarato in dichiarazione dei redditi, soprattutto se si gestiscono più immobili o si applica il regime forfettario.

Cosa significa tutto questo per i proprietari?

 Le novità 2026 mettono in chiaro le regole e aumentano trasparenza e controllo, ma rappresentano anche un’opportunità concreta:

• Chi gestisce fino a due immobili destinati ad affitto breve continua a beneficiare della semplicità della cedolare secca.
• Chi gestisce più di due immobili può sfruttare i vantaggi del regime IVA forfettario oppure, in alternativa, delle deduzioni per la gestione professionale, massimizzando il rendimento netto.
• La collaborazione con piattaforme e gestori professionali, come CleanBnB, permette di rimanere sempre in regola con la normativa, senza rinunciare a redditività e flessibilità.

Affitti brevi 2026: la nuova normativa

La normativa 2026 non ha quindi posto restrizioni agli affitti brevi, ma ha regolamentato ulteriormente il concetto di imprenditorialità nel settore.

Per un proprietario ben informato:

• Gli affitti brevi restano un’opportunità redditizia, soprattutto se gestiti in modo professionale.
• L’adozione del CIN e la corretta gestione fiscale permettono di operare con serenità e conformità.

Redditività e mercato 2026 

La redditività degli affitti brevi è diminuita? Il mercato è ancora redditizio soprattutto in città d’arte o zone turistiche: molti host realizzano ricavi netti superiori agli affitti tradizionali, soprattutto se ben posizionati e gestiti professionalmente.

Flessibilità d’uso della proprietà

 I proprietari possono combinare utilizzo personale e affitti brevi rendendo disponibile la casa solo in alcuni periodi dell’anno, ottenendo così un modo efficace per ottenere reddito senza rinunciare all’uso personale.

Opportunità della gestione professionale con CleanBnB

 Per chi desidera semplificare la gestione della propria casa, affidarsi a una gestione professionale può diventare una vera e propria opportunità.

CleanBnB supporta i proprietari offrendo soluzioni complete e concrete, che permettono di massimizzare reddito e tranquillità, nei seguenti modi:

• Ottimizzazione fiscale e normativa: gestione degli adempimenti legati al CIN, alla cedolare secca o alla partita IVA, evitando rischi di sanzioni e incomprensioni con il fisco.
• Massimizzazione del rendimento: strategie di pricing dinamico e marketing sulle principali piattaforme per ottenere il massimo ritorno economico in base alla stagionalità e alla domanda del mercato.
• Gestione completa dell’immobile: pulizie professionali, accoglienza degli ospiti, manutenzione e gestione delle emergenze, liberando il proprietario da ogni incombenza pratica.
• Promozione e visibilità online: cura degli annunci con fotografie professionali, descrizioni accattivanti e gestione delle recensioni, per aumentare prenotazioni e reputazione digitale.
• Assistenza continua: supporto in tempo reale, per ogni esigenza o imprevisto durante la locazione breve.

Affidarsi a CleanBnB significa quindi trasformare la complessità normativa e gestionale in un vantaggio concreto, proteggendo il patrimonio e ottimizzando il reddito derivante dagli affitti brevi.

Per qualsiasi ulteriore informazione o chiarimenti, non esitate a contattarci e a descriverci il vostro immobile da mettere a reddito.