Affitti brevi: risultati economici e novità di settore ai microfoni di Class CNBC Growth Italia

Francesco Zorgno, reduce dallo Short Stay Summit Europe a Londra, fa il punto sul turismo degli affitti brevi in Italia e parla dei dati aziendali del 2023:

Il Covid ha rallentato il processo cui la società era destinata, ma l’obiettivo era dimostrare la piena sostenibilità delle nostre attività, soprattutto dal punto di vista finanziario, quindi l’obiettivo è stato raggiunto.

Mettendo a confronto, il 2023 cioè un anno senza Covid, con il 2022 altro anno senza Covid, e osservando i conti vediamo chiaramente che il giro d’affari è aumentato del 50%, con un EBITDA più che raddoppiato. 

Dunque il settore in un contesto “normale” può crescere in modo sostenibile e ciò rappresenta per noi una bella soddisfazione.

L’obiettivo era dimostrare la piena sostenibilità delle nostre attività, soprattutto dal punto di vista finanziario, quindi abbiamo raggiunto lo scopo. 

Il 2023 si è chiuso con un giro d’affari di oltre 40 milioni di euro, ricavi per 14.8 milioni, EBITDA consolidato positivo per 743 mila euro e il risultato netto consolidato positivo 266 mila euro.

La società continua a crescere a ritmo di un centinaio di appartamenti al mese, con 2700 immobili distribuiti su più di 80 località in Italia a fine aprile 2024.

Ormai siamo sicuramente il più grande e il più diffuso operatore italiano del settore, anche quello che cresce più velocemente. 

Questo è dovuto sicuramente al grande lavoro che abbiamo fatto nel non derogare mai gli standard di qualità. 

E questa è stata la chiave: l‘ospite è sempre più esigente e pretende un servizio di qualità sempre maggiore. 

Lo spunto importante è che il guest è disponibile a pagare per un servizio maggiore. 

Abbiamo constatato semplicemente che un servizio maggiore può richiedere un prezzo maggiore, mentre con un servizio peggiore l’ospite non prenota. 

Questa è la scommessa che abbiamo vinto: capire che la crescita si gioca non solo sulla bellezza o sull’accoglienza dell’immobile, ma soprattutto sul servizio di gestione che viene associato.

La pandemia ha accelerato un trend che sarebbe comunque stato attuale, ma che è stato accelerato di almeno 2-3 anni.

Il mercato si è allineato su quella che è un po’ la formula CleanBnB: fare una sola cosa, solo la gestione, farla per centinaia di proprietari singoli, noi non siamo proprietari degli immobili, ma gestiamo per conto del singolo proprietario, gestiamo tutto, ricordiamo che la nostra formula è completa, puntiamo a trasformare l’immobile in una rendita finanziaria, quindi lavoriamo bene se il proprietario non deve fare nulla. 

Tutto il mercato della gestione professionale si è allineato su una corsa all’offerta sempre migliore anche se costa sempre di più e questo è incontrato esattamente alla domanda. 

Chi invece aveva puntato offerte di qualità inferiore magari con dei costi peggiori oggi è uscito dal mercato. 

La pandemia che ha alzato il livello di attesa e di aspettativa dell’ospite ed è il mercato che guida le nostre attività. 

Il mercato vuole di più, dobbiamo offrire di più. Se costiamo di più, questo verrà compensato da maggiore disponibilità dell’ospite a pagare questo servizio migliore.

Affitti brevi: tutte le ultime novità del settore 

Abbiamo avuto il Salone del Mobile a Milano che ha convogliato una quantità di visitatori senza precedenti, questo è molto interessante e ci consente sicuramente utile per fare il punto sul settore.

Hanno fatto seguito eventi del turismo come quello di questa settimana a Londra, un happening molto importante dove i più importanti operatori al mondo si sono incontrati. Erano presenti i rappresentanti delle principali piattaforme online, i gestori, le catene, i più grandi fornitori. 

Noi abbiamo sempre portato una testimonianza sull’evoluzione dell’ospite e qui dobbiamo essere orgogliosi di dirlo, il sistema Italia su questo fa scuola. 

La grande capacità che abbiamo di accogliere ospiti sempre più esigenti è una cosa che gli altri paesi guardano e ci chiedono come imitare, perché è indubbio che l’Italia attrae una grande massa di ospiti perché è in grado di ospitarli, è in grado di fare un’offerta, non solo perché l’Italia è un bel posto dove andare, ma una grande capacità di accoglienza e capacità ricettiva. 

Tanti altri paesi guardano al nostro sistema, al nostro modello. 

È stato bello ancora una volta presentare come funziona il mondo degli affitti brevi, la storia della nostra CleanBnB e come riusciamo ad essere sempre allineati con l’aspettativa dell’ospite. 

Il successo del settore turismo in Italia è anche merito della capacità di tutti gli operatori del turismo, alberghieri, extralberghieri e tutto l’indotto che sta dietro questa capacità.

Parliamo ora delle novità nel mondo degli affitti brevi perché comunque si sta lavorando per il cambio della questione fiscale ma non solo.

La parte fiscale è stata chiarita, non stravolta, con la finanziaria approvata il 31 dicembre scorso che ha ribadito che esiste un regime agevolato di cedolare secca al 21%, esiste un obbligo di ritenuta da parte degli operatori che possono essere un gestore, una piattaforma online, etc. però è stato chiarito su che base imponibile si applica, e secondo noi questo è importante.

La novità è stata che se prima il 21% di ritenuta si applicava sui primi quattro immobili, adesso si applica sul primo mentre sul secondo, terzo e quarto si applica il 26%. 

Ma quello che è interessante notare è che, oltre il quarto, dal quinto in poi, comunque la nostra normativa prevede di operare in partita IVA, da imprenditore.

Ciò va visto come uno stimolo, cioè noi vorremmo evitare di demonizzare il fatto di muoversi come imprenditore.

L’idea che dovrebbe farsi strada è che possono esserci anche fiscalmente dei benefici lavorando con partita IVA oggi. 

È chiaro che la spinta della normativa italiana oggi, ma anche europea tra poco, è quella di spingere il nostro settore sempre di più verso la professionalità e dotarsi di una struttura imprenditoriale è una chiave di professionalità.

Quindi un mondo ben bilanciato di offerta è quello in cui imprenditori e non imprenditori insieme si dividono il mercato e questo è un po’ la logica con cui sta lavorando la nostra normativa. 

Fra l’altro si parla molto anche d’introduzione di codici identificativi nazionali, estintori, rilevatori antifumo, proprio di qualche giorno fa, l’informazione che se ne parla da settembre, quindi diciamo tutto quello che già non fosse previsto a livello regionale, perché a Milano gli estintori così come i codici ci sono già e anche in altre città d’Italia, ma l’unificazione a livello nazionale sarà un tema che affronteremo solo dopo l’estate e quindi avremo tempo di capirne le regole, i decreti attuativi, le regole tecniche. 

Affitti brevi: possibili ripercussioni sul ticket d’ingresso a Venezia

Il ticket d’ingresso nella città lagunare va letto in quest’ottica: riguarda solo gli ospiti che non soggiornano a Venezia e ci sono numerose deroghe per i Veneti e non solo.

Quindi chi dorme in un albergo, in un appartamento e quindi già paga un’imposta di soggiorno, non è tenuto a versare il contributo.

È molto presto per capire come verranno utilizzati fondi che perverranno dall’imposta, non sono tasse di scopo, quindi devono essere utilizzati per rendere dei servizi migliori, ma questo vale per Venezia come qualunque altro accesso a circuito chiuso.

Ciò non va interpretato come un sistema per fare cassa, almeno noi non lo interpretiamo in questo modo, non lo interpretiamo neanche come un filtro, perché i viaggiatori a Venezia arriveranno comunque in modo importante.

Deve trattarsi di un modo per offrire dei servizi, ma questo riguarda, non solo la tassa di Venezia, ma anche il soggiorno delle altre città. 

Quello che è sempre mancato, e noi insistiamo molto in tutte le sedi, anche come associazioni con i Comuni, è spiegare a cosa servono questi soldi.

Spiegare che i fondi raccolti servono per migliorare i servizi di trasporto pubblico, la sicurezza, la pulizia pubblica. Se questo è l’obiettivo, secondo me l’ospite capisce. 

Comunque l’imposta si applica solo alcuni giorni all’anno e ci sono grandi esenzioni. 

Può essere l’occasione per farla diventare qualcosa che ha delle regole molto chiare e delle limitazioni per evitare che un domani non accada ciò che in alcuni luoghi è successo anche con le  imposte di soggiorno.

Ribadiamo che tutto quello che è regolamentato a noi piace compreso il ticket d’ingresso a Venezia.

Si tratta comunque di un’imposta non di un numero chiuso ed è stato pensato per una città veramente delicata e con accesso controllabile, in altre città sarebbe impossibile attuare misure di questo tipo.

I dati di CleanBnB relativi alle gestioni del 2023

Come si nota dai grafici noi viviamo un titolo stagionale, quindi anche la stagionalità è l’essenza stessa delle nostre attività.

Abbiamo avuto un momento interessante, i picchi lo dimostrano soprattutto se collegati ai volumi connessi. Su un segmento come EGM che ha le sue dinamiche noi siamo sempre più interessati ai volumi che scambiano.

Ricordiamo che noi siamo un’emittente con più di 500 azionisti, arriviamo dal crowdfunding  e abbiamo un alto tasso di fidelizzazione dei soci. 

In questa ottica scambi e oscillazioni sono sempre legati a ciò che si dice e non si dice, ma è sempre importante che ci siano scambi, noi vediamo questo come molto salutare.

I risultati parlano, a noi piace vedere che il mercato segue il trend delle informazioni e avere un EBTDA positivo permette anche di costruire delle metriche di aspettativa più interessanti rispetto a quelle che si fanno quando questi risultati sono negativi.

Affitti brevi estate 2024: riscontri e aspettative

È molto interessante quello che sta accadendo in riferimento alla prossima estate e che in realtà è già successo l’anno scorso.

Aumenta e continua ad aumentare il flusso di visitatori, l’abbiamo visto al salone del mobile, lo abbiamo visto nel mese di aprile con i ponti, a maggio ci sono tante festività, soprattutto nei paesi di lingua tedesca e abbiamo già le prenotazioni fino a giugno, luglio.

Stanno arrivando tanti ospiti e quello che si è sicuramente assestato è l’aumento del prezzo a notte.

Chiaramente finita l’onda lunga post pandemica, il prezzo continua a crescere, ma tendenzialmente mediamente, non a ritmi forsennati.

Allora, dov’è la differenza? I tassi di occupazione. 

Quello che finalmente ha fatto la differenza nel mercato è la divisione tra gli operatori professionali che garantiscono occupazioni di 100, 250 notti all’anno e operatori non professionali che restano fermi alle 60 notti all’anno.

Ciò dipende dal fatto di riuscire ad avere l’appartamento sempre disponibile, sistemarlo rapidamente dopo il check out e smuovere il prezzo non tenerlo fisso.

Questo vuol dire veramente che il mercato si è segmentato in due, abbiamo gli operatori professionali che tengono il 50%, che sono imprenditori, ma anche la piccola partita IVA, e poi tutti gli altri che lo fanno a tempo perso. 

Noi ci riferiamo al mondo dei professionisti e quindi parliamo di un settore specifico degli affitti brevi e non a un tutt’uno indistinto, il nostro settore è quello della gestione professionale che assicura alti standard e i migliori guadagni.