Tassazione Affitti Brevi in Italia: guida completa e ultime novità legislative 2025

Gli affitti brevi sono una forma di alloggio sempre più diffusa, e sono tanti oggi gli host che desiderano mettere a reddito la propria casa nel settore turistico.

Tra i quesiti che un proprietario si pone prima di collocare un immobile nel mercato turistico, la principale è:

Quanto si paga di tasse per gli affitti brevi?

Calcolare la tassazione affitti brevi e la reale convenienza derivante, ad esempio,  dalla conversione di un affitto tradizionale in uno breve, è esigenza legittima di chiunque voglia approcciare questo settore.

Il potenziale guadagno derivante dall’affitto di una casa come Airbnb dipende da diversi fattori, tra cui la posizione, la dimensione della proprietà, la qualità dell’alloggio e la domanda nella zona, ma sicuramente vanno fatte anche considerazioni di ordine fiscale.

In questo articolo, esamineremo le principali considerazioni fiscali nel contesto italiano, tematica che potrete approfondire anche qui.

La tassazione degli affitti brevi è una questione importante e complessa

Innanzitutto, occorre precisare che affinché si tratti di una locazione breve occorre rispettare alcune caratteristiche:

• L’immobile preso in affitto breve deve essere a uso abitativo
• La durata di ciascun soggiorno non deve superare i 30 giorni all’anno
• I soggetti coinvolti nel contratto devono essere persone fisiche, al di fuori dell’attività d’impresa
• E’ consentito il servizio di fornitura biancheria e pulizia dei locali, ma solo prima dell’inizio del soggiorno

Regime fiscale e cedolare secca:

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto legge n. 50/2017.

Esso prevede la possibilità di applicare il regime agevolato della “cedolare secca“, un’imposta sostitutiva con aliquota fissa.

A partire dal 2025, l’aliquota della cedolare secca è così strutturata:

• 21% per chi affitta un solo immobile. 
• 26% per eventuali ulteriori  immobili (da 2 a 4). 
• Oltre 4 immobili: obbligo di apertura della partita IVA, in quanto l’attività è considerata imprenditoriale. 

È importante notare che, per i contratti in cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente previste in caso di registrazioni, risoluzioni o proroghe dei contratti di locazione.

Tale normativa di riferimento si applica esclusivamente alla locazione di appartamenti o porzioni di appartamento (stanze singole o porzioni di ville) per fini abitativi residenziali a tempo limitato (fino a un massimo di 30 giorni in un anno solare).

Negli altri casi, infatti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e non si può quindi applicare il regime di cedolare secca.

Nuovi obblighi per i proprietari:

Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile destinato a locazioni brevi deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Questo codice deve essere esposto sia fisicamente fuori dallo stabile in cui si trova la struttura, sia negli annunci pubblicati su piattaforme online come Airbnb o Booking.com.

La mancata esposizione del CIN può comportare sanzioni da 800 fino a 8.000 euro.

Tassazione delle locazioni turistiche: la dichiarazione dei Redditi

Nel nostro Paese dunque i redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati e tassati come redditi da locazione.

Al momento della dichiarazione dei redditi si stabilisce inoltre se sfruttare i vantaggi della cedolare secca oppure se applicare la tassazione ordinaria sul totale percepito dall’affitto breve.

Imposta di Soggiorno

Per completezza espositiva annoveriamo tra le tassazioni affitti brevi anche le tasse di soggiorno.

In molte città italiane, è prevista un’imposta di soggiorno che deve essere pagata dai visitatori che soggiornano in alloggi turistici.

Questa imposta è solitamente calcolata in base al numero di notti trascorse e può variare da città a città.

Quindi non si tratta di tasse che gravano sul proprietario, ma di imposte che lo stesso riscuote dagli ospiti e versa alle amministrazioni locali.

Ricapitolando: i punti salienti della tassazione affitti brevi

Ricapitolando: la cedolare secca trova applicazione solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

In caso le unità gestite siano più di 4, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita iva ed esclusione dal regime di cedolare secca.

Dunque qualora il locatore decidesse di gestire un numero di immobili superiore al limite numerico consentito, sarebbe indispensabile l’apertura della partita iva. Il nostro ordinamento giuridico italiano prevede e regolamenta tre regimi fiscali:

• Forfettario
• Semplificato (al quale sono interessate le ditte individuali e le società di persone)
• Ordinario

In questo caso a seconda del regime prescelto dopo una necessaria consulenza fiscale, sarà possibile o meno beneficiare di alcune detrazioni fiscali.

Ad esempio, è possibile dedurre le spese relative al mantenimento e alla gestione della proprietà, come le spese di pulizia, le utenze e le tasse.

Queste detrazioni possono contribuire a ridurre l’importo complessivo dell’imposta sul reddito dovuta.

Affitti brevi: le nuove regole previste per il 2025 e le tasse da pagare

L’articolo 19 della Manovra di Bilancio 2024 ha introdotto l’ aumento delle tasse sui redditi da affitto breve, con una cedolare secca che passa dal 21 al 26 per cento per chi dedica alla locazione breve più di un immobile.

La cedolare secca sugli affitti brevi è passata quindi al 26%, ma solo a partire dalla seconda unità.

Quindi chi ha un solo appartamento da destinare agli affitti brevi può continuare a farlo con la stessa tassazione applicata fino ad oggi.

In conclusione, la tassazione degli affitti brevi in Italia è una questione complessa che richiede un’adeguata conoscenza delle leggi fiscali nazionali e locali.

Vi invitiamo a seguire i nostri canali social e a leggere il nostro blog per rimanere informati sulle leggi e i regolamenti locali che potrebbero influire sulla gestione degli affitti brevi in Italia.

Articolo aggiornato con le ultime novità legislative marzo 2025