Affitti brevi: guida aggiornata alla normativa 2025

Questa breve e semplice guida affitti brevi diventa strumento essenziale per quanti vogliano diventare host e aprire un airbnb.

Cosa sono gli affitti brevi?

Il termine “affitti brevi” è usato correntemente per indicare tutte le forme di turismo in appartamento e di ricettività extra alberghiera, che sono basate sempre sulla locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore agli standard pluriennali.

La normativa (DL50/2017) definisce più precisamente le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Nel caso la durata sia superiore ai 30 giorni, non si parla più di locazioni brevi con due importanti conseguenze pratiche:

• Non è più possibile beneficiare del regime fiscale agevolato (cd “cedolare secca”)
• è prevista la registrazione dei contratti di locazione, come in tutti i casi di locazione tradizionale.

Attenzione: non tutti i contratti di locazione di breve durata possono essere ritenuti locazioni brevi ai sensi della disciplina vigente.

Affinché un contratto possa rientrare nella categoria degli affitti brevi:

• Deve essere stipulato da persone fisiche.
• La locazione deve avvenire per meri fini residenziali.
• Non deve configurarsi come attività d’impresa.
• Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati).
• Il contratto con lo stesso conduttore non deve superare i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno.

Sono escluse le locazioni per scopi commerciali, come l’affitto di locali a temporary store o di appartamenti ad aziende per i propri dipendenti.

Normativa di riferimento aggiornata al 2025

L’attuale normativa di riferimento per gli affitti brevi è il Decreto Legge n.50/2017, integrato con le più recenti disposizioni previste dalla Legge di Bilancio 2024 e dal Decreto Legge n 145/2023 (Decreto Anticipi).

Queste normative hanno introdotto nuove regole fiscali e amministrative, tra cui:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligo per tutti gli affitti brevi di registrarsi presso la banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) e ottenere un codice identificativo univoco da esporre in ogni annuncio e presso l’immobile stesso.
• Sicurezza e antincendio: introduzione dell’obbligo di installazione di estintori e dispositivi di rilevazionedi gas per gli immobili destinati ad affitti brevi, con requisiti specifici a seconda della grandezza dell’unità locata.
• Limitazioni per le locazioni brevi multiple: un singolo proprietario può affittare fino a quattro unità immobiliari con regime di locazione breve; oltre tale limite, l’attività è considerata necessariamente imprenditoriale. Potrete approfondire in questo articolo tutte le novità del Decreto Anticipi

Affitti brevi guida: i redditi soggetti alla normativa

I redditi derivanti dagli affitti brevi, se gestiti tramite intermediari (comprese le piattaforme OTA), sono sempre soggetti a ritenuta d’acconto in misura pari al 21% dei canoni lordi pagati dagli ospiti.

Al momento della dichiarazione dei redditi, il titolare potrà decidere se optare per il regime di cedolare secca al 21% specifico per le locazioni brevi, o per il regime fiscale ordinario, e quanto già versato in termini di ritenuta sarà quindi destinato in dichiarazione di conseguenza.

Se gli immobili gestiti sono più di uno (ma non più di quattro), l’aliquota  di cedolare secca applicabile è pari al 26%, e il titolare dovrà versare la differenza a seguito della dichiarazione.

Se gli immobili sono più di quattro, come già detto, è necessario operare in forma imprenditoriale, ovvero tramite apertura di P.IVA.

I redditi soggetti alla disciplina includono quelli derivanti da servizi accessori strettamente legati ai fini residenziali, come la fornitura di biancheria o internet, e le stesse commissioni OTA.

Affitti brevi: obblighi e adempimenti

Oltre alla registrazione alla BDSR e all’ottenimento del CIN, il locatore deve rispettare i seguenti obblighi:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, come chiarito passo dopo passo in questo articolo.
• Rispetto dei regolamenti comunali: alcuni Comuni italiani hanno introdotto limitazioni specifiche sugli affitti brevi, incluse le zone a regolamentazione speciale, oltre alle regole valide per tutti per esempio in termini di risparmio energetico e smaltimento rifiuti.
• Requisiti di sicurezza: installazione di estintori e cartelli informativi sulle procedure di emergenza, come stabilito dal Decreto Anticipi.
• Regolamenti di condominio: per esempio sulle ore di silenzio e l’uso degli spazi comuni.

Affitti brevi: il ruolo dei gestori specializzati

Molti proprietari si affidano a gestori specializzati per ottimizzare la gestione degli affitti brevi e rispettare tutte le normative.

Società come CleanBnB e altre offrono servizi completi, dalla gestione delle prenotazioni alla fiscalità, fungendo anche da sostituti d’imposta.

Per qualsiasi ulteriore informazione o chiarimenti, non esitate a contattarci e a descriverci il vostro immobile da mettere a reddito.