Francesco Zorgno, Presidente di CleanBnB SpA, ci parla degli Affitti Brevi

Normativa di riferimento aggiornata al 2025.
L’attuale normativa di riferimento per gli affitti brevi è il Decreto Legge n.50/2017, integrato con le più recenti disposizioni previste dalla Legge di Bilancio 2024 e dal Decreto Legge n 145/2023 (Decreto Anticipi). Scopri di più sulla normativa.

Abbiamo già letto di tanto sugli affitti brevi, vero?

Talvolta però un discorso vis-à-vis può aiutare a chiarire gli ultimi dubbi.

Francesco Zorgno, Presidente di CleanBnB SpA, ci parla di questo interessante mondo in forte espansione, con uno sguardo diretto e concreto, mettendosi nei panni del proprietario.

Ascoltiamolo e leggiamolo insieme!

Buongiorno a tutti.

Oggi vi parlo di CleanBnB sono Francesco Zorgno uno dei fondatori della società, che è la start up degli affitti brevi.

Il mondo è esattamente quello delle locazioni di breve periodo: parliamo di affitti, parliamo di uso residenziale, ma per durate molto brevi, dai due ai tre giorni e dai due ai quattro giorni quindi molto diverse locazioni lunghe.

Un mondo che sicuramente conoscerete già: il mondo di Airbnb e di Booking.com, di Homeaway, di tanti operatori che in Italia è esploso nel 2015, nell’anno dell’Expo, che è stato un momento in cui tutti hanno provato a mettere il proprio immobile in affitto di breve periodo.

Perché si ricorre all’affitto di breve periodo?

Molto semplice. Il primo motivo è perché si guadagna banalmente di più rispetto alla locazione tradizionale lunga anche se per meno notti occupate al mese.

I flussi possono essere molto maggiori, anche il doppio rispetto a una locazione tradizionale.

Ma non ci sono solo degli aspetti economici, ci sono molti aspetti che sono molto diversi dal guadagnare soldi in più.

I problemi classici degli affitti lunghi li conosciamo: il rischio di morosità dell’inquilino che non paga. Negli affitti brevi questo rischio non esiste perché nessuno entra nell’immobile se non ha già pagato tutto il corrispettivo del suo soggiorno.

Disponibilità dell’immobile: il proprietario non vuole impegnare il suo immobile per un quattro più quattro anni e un sei più sei perché magari vuole venderlo, ma non è il momento giusto o tra un anno torna il figlio dalla vacanza studio all’estero, o semplicemente ci serve. L’affitto breve permette di tornare nella disponibilità in tempi brevi. Noi abbiamo contratti di gestione che durano normalmente da 12 mesi a 18 o 24 mesi quindi compatibile con un rilascio dell’immobile comunque molto veloce.

Abbiamo un immobile sempre mantenuto, sempre gestito in perfetta efficienza e non abbandonato, e il proprietario che sta a Roma e ha un immobile a Milano e ogni tanto può averne bisogno? Lo può usare, compatibilmente con la disponibilità dell’immobile.

Ci sono tanti eccellenti motivi per fare l’affitto breve e tanti ospiti che vanno in un appartamento in affitto a breve. Abbiamo, certo, il turista, questo vale un po’ in tutte le città in Italia, e vale anche in certe stagioni piuttosto che in altre. Ma ci sono i viaggi di lavoro, i viaggi di studio, i viaggi per motivi sanitari e per motivi familiari e tanti elementi che rendono questa attività non solo stagionale ma operativa per 12 mesi all’anno.

L’affitto breve è un’opportunità enorme che è cresciuta in modo esponenziale negli ultimi 4-5 anni. Crescita a due cifre in tutte le città italiane a tassi enormi e un mercato ancora immenso. Parliamo del mercato degli immobili sfitti e ammobiliati. Parliamo di milioni di unità e oggi probabilmente se ne stimano non più di 150 mila dedicati ad affitto breve. Quindi parliamo di un’opportunità enorme perché i proprietari oggi non sono più disponibili a tenere l’immobile vuoto e sfitto. I proprietari cercano una forma di reddito che ripaghi dei costi e renda l’immobile utilizzato, che permetta in un momento anche congiunturale non favorevole di avere una rendita che molto spesso è estremamente interessante.

Ecco perché c’è una corsa all’affitto breve: andiamo a recuperare un patrimonio immobiliare che già esiste ma che di fatto non è utilizzato. Non ci sono solo coloro che posseggono già un immobile e decidono di metterlo in affitto a breve. Ci sono tutti coloro che comprano l’immobile per metterlo a reddito in affitto a breve.

Ecco la svolta. L’affitto come fonte di reddito vincente e non più come un problema ed un blocco alla redditività dell’immobile. Questa è la chiave di volta.

E allora cosa fa quindi CleanBnB. In questo scenario fa tutto quello che il proprietario non può fare da solo.

Gestire un immobile è un mestiere, anzi è un insieme di mestieri. Si tratta di preparare degli annunci, fare delle foto, pubblicare questi annunci sulle principali piattaforme, Airbnb, Booking, gestire questi annunci, fare attività di revenue management, gestire i prezzi dinamici, massimizzare i flussi di incasso, gestire le prenotazioni, contattare gli ospiti che vogliono venire nel nostro immobile.

E poi quando arrivano effettivamente nell’immobile questi ospiti vanno accolti, bisogna dare un’assistenza durante il soggiorno, c’è una attività di check-out, di ispezione e poi la proprietà deve essere mantenuta e pulita alla fine di ogni soggiorno. Serve il cambio biancheria e poi c’è tutta la burocrazia. E dichiarazioni di inizio attività diverse da regione a regione e da comune a comune. Le comunicazioni in questura su ogni ospite, l’imposta di soggiorno che va gestita, tutta la parte assicurativa che ci cautela dai danni e dai furti e dai problemi di responsabilità civile nei confronti degli ospiti.

Tutto questo. Il proprietario può scegliere di farlo da solo o può scegliere di farlo fare a un soggetto come CleanBnB che di fatto è un property manager. La persona che prende le chiavi dell’immobile fa sì che il proprietario si dimentichi completamente della gestione dell’immobile. E si limiti a contare i soldi che entrano ogni fine mese. CleanBnB fa tutto.

Troverete tanti property managers sul mercato, ma ne troverete pochi che fanno veramente tutto con una formula semplicissima: CleanBnB prende una percentuale secca sugli incassi effettivi di affitto breve. Una soluzione in cui vincono entrambi: CleanBnB guadagna solo se il proprietario ha già guadagnato.

Questa formula sta funzionando molto bene come. CleanBnB oggi vanta un portafoglio di centinaia di immobili su 40 località in Italia, in continua crescita.

Siamo l’operatore più diffuso e più presente a livello nazionale con dei numeri che crescono ogni mese sia come numero di appartamenti gestiti sia come redditività degli appartamenti che già gestiamo e che aumentano i flussi, perché aumenta la nostra capacità di massimizzare quelli che sono gli incassi.

La verità è che l’affitto breve non è una soluzione al risparmio. Si va in affitto breve per avere un’esperienza diversa e per vivere un contesto differente.

Vince chi offre un di più e l’ospite paga volentieri di più per avere un’esperienza di tipo differente. Il mercato dell’affitto breve sta andando esattamente in quella direzione, una direzione di incassi sempre maggiori offrendo un servizio sempre maggiore.

L’ospite va accolto e consigliato e seguito fin dal primo giorno in cui ci chiama. Si aspetta moltissimo perché non basta avere un bell’immobile, bisogna avere un servizio eccellente legato a un bell’ immobile, altrimenti non c’è nessuna possibilità di guadagnare.

Ecco perché l’affitto breve non è per tutti. C’è una piccola parte degli immobili è adatta all’affitto a breve. La bravura dei CleanBnB deve essere quella di capirlo subito avendo capito dov’è l’immobile e quali sono le vostre aspettative.

Per ricevere ulteriori delucidazioni, compila il form di richiesta valutazione del tuo immobile: verrai contattato il prima possibile!