La gestione tra Affitti Brevi e Affitti Medio Lunghi
Nella “categoria” degli Affitti Brevi è ormai abitudine consolidata andare a distinguere i soggiorni inferiori da quelli superiori ai 30 giorni.
Tra quelli di durata inferiore ai 30 giorni, ci sono soggiorni anche brevissimi, persino della durata di 1 giorno.
Aldilà della tipologia contrattuale adottata, si tratta di due modelli di business differenti che si rivolgono a segmenti diversi di clientela ma i gestori possono utilizzarli entrambi, per esempio per compensare la forte stagionalità in alcune destinazioni oppure per rispondere a cambiamenti di mercato o della domanda.
La durata dell’affitto incide su:
- prezzo di vendita
- costi di gestione
- allestimento dell’immobile
- organizzazione aziendale
- contratti
- fiscalità
Quanto più breve è la durata dell’affitto, tanto più alte sono le possibilità di avere un maggiore rendimento complessivo, soprattutto se la gestione è supportata da professionisti specializzati negli aspetti di commercializzazione e revenue management, come accade tipicamente nelle società più strutturate.
Il prezzo medio giornaliero infatti è solitamente più alto di quello degli affitti più lunghi ma bisogna fare bene i conti con i costi variabili e tarare di conseguenza la propria struttura organizzativa adeguandola alle diverse necessità.
La flessibilità organizzativa e un portafoglio ampio e diversificato, sono elementi centrali per una gestione efficace di tutte le variabili coinvolte e non vanificare il vantaggio del prezzo medio giornaliero più alto che caratterizza i soggiorni di più breve durata.
Pur trattandosi sempre di Affitti Brevi, stiamo parlando di business diversi con segmenti di clientela che hanno esigenze differenti anche in termini degli spazi e del loro allestimento.
E’ bene prevedere sin dalla prima valutazione delle prospettive di redditività di ciascun immobile, un utilizzo “alternativo” dello stesso, con riferimento a tutti gli specifici target di clientela così da individuare al meglio l’utilizzo degli spazi che altrimenti dovranno essere ripensati e riadattati in corso d’opera.
Grande attenzione va prestata soprattutto agli aspetti contrattuali e di conseguenza fiscali sia che gestiate CAV sia appartamenti con contratti di locazione a uso turistico.
Quando si parla di “affitti brevi” i concetti di “locazione breve” o “turistica” sono spesso usati come sinonimi. Ci si riferisce in entrambi i casi a contratti di locazione ad uso abitativo ma individuati in contesti e per scopi diversi.
Le locazioni brevi, sono state così definite con il D.L 50/2017 ai soli fini del trattamento fiscale indicato nell’art. 4, che disciplina l’opzione del regime agevolato della cedolare secca al 21%. La locazione breve, come introdotta dal D.L. 50/2017 è dunque una locazione che ha come requisito principale la durata, che non deve superare i trenta giorni (anche non consecutivi se con il medesimo conduttore), oltre il quale scatta l’obbligo di registrare il contratto (rimanendo sempre disponibile l’opzione del regime agevolato a cedolare secca).
La locazione con finalità turistica (cd. locazione turistica) invece è stata enucleata nella Legge n. 431 del 1998 che ha separato tra i contratti di locazione ad uso abitativo, di fatto escludendoli dall’applicazione della disciplina a essa riservata, gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
I contratti che conclusi con questa motivazione (finalità turistica) lasciano completa libertà alle parti di determinare prezzi e durata, a differenza delle altre tipologie locative, come per esempio i contratti ad uso transitorio o i cd. “4 più 4”.
Dunque, per contratti con durata superiore ai 30 giorni si può continuare a parlare di locazione turistica ma si introduce la registrazione del contratto e la fiscalità cambia.
In alternativa si possono utilizzare altre tipologie contrattuali, i contratti a uso transitorio, per esempio, tra cui quelli per studenti.
Il contratto di locazione transitorio è stipulato per una durata non inferiore ad un mese e non superiore ai 18 mesi. La clausola di transitorietà dovrà essere comprovata con apposita documentazione da allegare al contratto.
Il contratto transitorio per studenti, invece, prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritto sia dal singolo studente, sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei Comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.
Se gestite CAV o B&B, infine, trattandosi di strutture ricettive diversamente disciplinate a livello regionale, bisogna prestare estrema cautela nel valutare la normativa, consultare leggi e regolamenti regionali, e prestare attenzione alle implicazioni fiscali con riguardo particolare ai cambiamenti legati al superamento dei 30 giorni della durata del contratto.
La complessità normativa non va sottovalutata, ogni errore può avere dei risvolti anche penali che non possono essere trascurati.
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