La gestione degli Affitti Brevi: subaffitto o mandato?

Se vuoi diventare un property manager degli affitti brevi e “acquisire” la gestione degli immobili dai proprietari, devi scegliere la formula contrattuale con la quale impostare il rapporto con loro.

E’ una decisione importante che definisce il tuo modello di business e incide sulla tua struttura dei costi e sulle tue concrete e future opportunità di successo.

Ci sono nella pratica due alternative: il cosiddetto “rent to rent” o subaffitto e il mandato.

Vediamo quali sono le loro principali caratteristiche.

La formula tradizionale con cui i property managers hanno iniziato a operare è quella del rent to rent o subaffitto con contratti di vuoto per pieno e locazioni di lungo periodo con sublocazione.

E’ la formula più semplice per acquisire immobili perché garantisce un’entrata ai proprietari e riduce per loro il rischio del rendimento, più contenuto ma certo. Ci sono molti proprietari che hanno una minore propensione al rischio e per i quali questa è l’unica soluzione presa in considerazione anche se l’investimento in questo modo risulta irrigidito: l’immobile infatti non è fruibile per tutta la durata del contratto.

Questo limite per i proprietari, si traduce in un vantaggio per i gestori che hanno una maggiore flessibilità nell’utilizzo dell’appartamento: meno comunicazioni con i proprietari per esempio e massima libertà tariffaria.

In pratica il gestore è libero di utilizzare l’appartamento come meglio ritiene opportuno per raggiungere i suoi obiettivi di risultato senza doverne dare conto al proprietario a cui però deve corrispondere un canone, nella maggior parte dei casi interamente fisso, e questo rappresenta un elemento di rigidità nel conto economico. 

Cosa succede quando il mercato si appiattisce sul fronte dei prezzi o la domanda viene a calare?

I margini si riducono e il rischio dell’invenduto diventa particolarmente elevato, soprattutto quando il portafoglio è poco vario e poco attrezzato.

Questa è una situazione molto comune alla maggior parte dei property managers che hanno gli immobili concentrati nella stessa località e che possono trovarsi in grandi difficoltà se per qualche ragione la domanda per la destinazione viene a calare fortemente per periodi lunghi.

Una buona regola è quella di diversificare il più possibile il proprio portafoglio e rivolgersi a diversi target di clientela per minimizzare il rischio di un calo della domanda.

Un’altra regola molto importante è quella di cautelarsi prevedendo nel contratto delle modalità per risolvere problemi che si possono verificare con i proprietari in queste situazioni.

Dunque, il rent to rent, non è la soluzione migliore in assoluto e l’alternativa è quella di operare attraverso un incarico alla gestione ricevuto dal proprietario in diverse forme, spesso abbinate tra di loro:

• mediazione immobiliare
• mandato con rappresentanza
• mandato all’incasso dei canoni
• mandato senza rappresentanza
• consulenza

Il gestore non prende in affitto e poi subaffitta, dunque non gli viene corrisposto un canone di locazione ma gli vengono proposte delle opportunità di guadagno, per esempio, sulla percentuale del fatturato realizzato.

Perché il proprietario dovrebbe accettare di non avere nessuna certezza o garanzia di rendimento?

• Rendimento più alto
• Maggiore fruibilità dell’immobile
• Elevata e riconosciuta capacità gestionale e commerciale del property manager

Si tratta di un modello che implica per il proprietario la possibilità di un guadagno maggiore rispetto al “canone fisso” e che si traduce per lui nella classica situazione: maggiore rendimento, maggiore rischio.

Infatti, il rischio del mancato o minore guadagno è condiviso con il gestore che in questo caso, non avrà il costo fisso del canone e dunque sarà meno esposto in caso di mancanza di prenotazioni.

L’immobile rimane “a disposizione” del proprietario che ne vincola l’utilizzo per periodi più brevi, magari in attesa della vendita e dunque può “riappropriarsene” in tempi rapidi.

Questo modello, che si è rivelato vincente nel lungo periodo, presuppone però un’elevata e riconosciuta capacità gestionale e commerciale del property manager cui il proprietario affida il proprio immobile e con cui va a condividere, appunto, rischio e successo.

Questo elemento è in parte comune anche alla formula del rent to rent ma diventa fondamentale quando il rapporto tra proprietario e gestore è improntato sulla compartecipazione all’investimento.

E’ il caso di Property Managers strutturati e consolidati come CleanBnB che possono contare su una reputazione e credibilità elevate e che riescono così a superare la reticenza dei proprietari e ad attrarre investitori.

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